【2026年最新】不動産クラウドファンディング比較｜CREAL・COZUCHI・利回り不動産など5社を徹底比較
「不動産投資をしたいけど、数千万円の物件を買うリスクは取れない…」
「1万円から不動産に投資できるって本当？」
そんな声に応えるのが不動産クラウドファンディングです。インターネットを通じて多数の投資家から少額ずつ資金を集め、不動産プロジェクトに投資する仕組み。2026年現在、累計調達額が1,000億円を超えるサービスも登場し、個人投資家の新しい選択肢として急成長しています。
この記事では、人気の5社（CREAL・COZUCHI・Funds・バンカーズ・利回り不動産）を徹底比較。あなたに最適なサービスが必ず見つかります。
不動産クラウドファンディングとは？仕組みを解説
基本的な仕組み
不動産クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法に基づく投資サービスです。
- 事業者がファンド（投資案件）を組成
- 投資家がインターネット経由で出資（1万円〜）
- 集めた資金で不動産を取得・運用
- 賃料収入や売却益を投資家に分配
- 運用期間終了後、元本を返還
2つの収益タイプ
| タイプ | 仕組み | 特徴 |
|---|---|---|
| インカムゲイン型 | 賃料収入を分配 | 安定的だが利回りは控えめ |
| キャピタルゲイン型 | 不動産売却益を分配 | 高利回りの可能性あり |
優先劣後方式で投資家を保護
多くのサービスでは優先劣後方式を採用しています。不動産価値が下落した場合、まず事業者の出資分（劣後出資）から損失を負担するため、投資家（優先出資者）の元本が守られやすい仕組みです。
例えば、優先劣後比率が80:20の場合、不動産価値が20%下落しても投資家の元本には影響しません。
主要5社の一覧比較表【2026年3月最新】
| サービス名 | 運営会社 | 最低投資額 | 想定利回り | 累計ファンド数 | 元本割れ | 上場 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| COZUCHI | LAETOLI | 1万円 | 4〜10%+ | 140件以上 | 0件 | 非上場 |
| CREAL | クリアル | 1万円 | 4〜5.5% | 130件以上 | 0件 | 東証グロース |
| 利回り不動産 | ワイズホールディングス | 1万円 | 6〜8% | 80件以上 | 0件 | 非上場 |
| Funds | ファンズ | 1円 | 1.5〜3% | 300件以上 | 0件 | 非上場 |
| バンカーズ | バンカーズ | 1万円 | 2〜5% | 200件以上 | 0件 | 非上場 |
各サービスの詳細比較
1. COZUCHI（コヅチ）—— 業界No.1の実績と高利回り
基本情報
– 運営会社：LAETOLI株式会社（不動産特定共同事業20年以上の実績）
– 最低投資額：1万円
– 想定利回り：4〜10%（上振れ実績多数）
– 累計調達額：1,000億円超（業界No.1）
– 運用期間：3ヶ月〜3年
– 元本割れ実績：0件
COZUCHIの最大の特徴は、利回りに上限がないこと。キャピタルゲイン型のファンドでは、不動産が想定以上の価格で売却できた場合、投資家に追加でリターンが分配されます。過去には想定利回り6%のファンドが実績利回り283%になった事例もあります。
メリット：
– ✅ 利回り上限なし（上振れの可能性大）
– ✅ 累計調達額1,000億円超の圧倒的な実績
– ✅ 都心一等地の案件が豊富
– ✅ 途中解約（買取請求）に対応
デメリット：
– ❌ 人気ファンドは抽選倍率が高い
– ❌ 非上場企業が運営（上場企業の安心感はない）
こんな人におすすめ： 高いリターンを狙いたい人、不動産投資の実績を重視する人
📌 COZUCHIは投資家登録無料。 まずは無料登録して、ファンド情報をチェックしてみましょう。
2. CREAL（クリアル）—— 上場企業の安心感と安定運用
基本情報
– 運営会社：クリアル株式会社（東証グロース上場）
– 最低投資額：1万円
– 平均利回り：4.39〜4.55%
– 累計ファンド数：130件以上
– 運用期間：6ヶ月〜2年
– 元本割れ実績：0件
CREALは不動産クラウドファンディング業界で唯一の東証上場企業が運営するサービス。財務状況や経営情報が公開されており、透明性が高いのが特徴です。
メリット：
– ✅ 上場企業の信頼性・透明性
– ✅ 賃料保証を導入しリスクを軽減
– ✅ 大型ファンド（保育園・ホテル等）あり
– ✅ 新規ファンドの募集頻度が高い
デメリット：
– ❌ 利回りはやや控えめ（4%台が中心）
– ❌ 途中解約が原則不可
こんな人におすすめ： 安全性・信頼性を重視する人、初めて不動産CFに挑戦する人
📌 CREALは上場企業の安心感が魅力。 口座開設無料で、1万円から投資を始められます。
3. 利回り不動産 —— 高利回りを追求する人向け
基本情報
– 運営会社：株式会社ワイズホールディングス
– 最低投資額：1万円
– 想定利回り：6〜8%（平均約6.0〜7.3%）
– 運用期間：6ヶ月〜1年
– 元本割れ実績：0件
利回り不動産は名前の通り、高利回りのファンドが特徴。想定利回り8%を超える案件も珍しくなく、業界内でもトップクラスの利回りを提供しています。
メリット：
– ✅ 業界トップクラスの高利回り
– ✅ 大型ファンドを多数取り扱い
– ✅ 独自の「ワイズコイン」ポイント制度
– ✅ 短期運用案件が多い
デメリット：
– ❌ 非上場企業が運営
– ❌ 高利回り＝リスクも相応にある
– ❌ 人気ファンドは即完売になりやすい
こんな人におすすめ： リターン重視で投資したい人、短期運用を好む人
4. Funds（ファンズ）—— 1円から投資できる安定型
基本情報
– 運営会社：ファンズ株式会社
– 最低投資額：1円
– 想定利回り：1.5〜3%
– 累計ファンド数：300件以上
– 運用期間：6ヶ月〜2年
– 元本割れ実績：0件
Fundsは不動産CLに加え、上場企業への貸付ファンドも扱うサービス。利回りは控えめですが、三井住友銀行やメルカリなど有名企業のファンドがあり、信頼性が高いのが特徴です。
メリット：
– ✅ 1円から投資可能（業界最低水準）
– ✅ 上場企業の貸付ファンドで高い信頼性
– ✅ ファンド数が豊富（300件以上）
– ✅ 優待機能付きファンドあり
デメリット：
– ❌ 利回りは低め（1.5〜3%）
– ❌ 厳密には不動産投資型ではないファンドも多い
こんな人におすすめ： 超少額から始めたい人、安全性を最重視する人
5. バンカーズ —— ソーシャルレンディングの老舗
基本情報
– 運営会社：株式会社バンカーズ
– 最低投資額：1万円
– 想定利回り：2〜5%
– 運用期間：6ヶ月〜2年
– 元本割れ実績：0件
バンカーズは、旧泰平物産グループの金融ノウハウを活かしたソーシャルレンディングサービス。不動産関連ファンドに加え、事業者向け融資ファンドも提供しています。
メリット：
– ✅ 金融業界の豊富なノウハウ
– ✅ 商業手形ファンドなどユニークな案件
– ✅ セイムボート出資（事業者も同等条件で出資）
デメリット：
– ❌ 不動産特化型ではない
– ❌ 利回りはやや控えめ
– ❌ 知名度がやや低い
こんな人におすすめ： 分散投資先を増やしたい人、ユニークなファンドに投資したい人
投資スタイル別おすすめサービス
リターン重視なら → COZUCHI × 利回り不動産
高利回りを狙うなら、COZUCHIと利回り不動産の組み合わせが最強です。COZUCHIの利回り上振れの可能性と、利回り不動産の安定した高利回りで、ポートフォリオの利回りを最大化できます。
安全性重視なら → CREAL × Funds
上場企業が運営するCREALと、1円から始められるFundsの組み合わせ。どちらも元本割れ実績ゼロで、低リスクな運用が可能です。
初心者なら → CREAL → COZUCHI
まずは上場企業の安心感があるCREALで少額から始め、慣れてきたらCOZUCHIで高利回りに挑戦するステップアップ戦略がおすすめです。
不動産クラウドファンディングのリスクと注意点
リスク①：元本割れの可能性
これまで紹介した5社は元本割れ実績ゼロですが、将来的に元本割れが発生しない保証はありません。不動産市場の下落やテナント退去により、損失が出る可能性があります。
リスク②：流動性リスク
投資信託や株式のようにいつでも売却できるわけではありません。運用期間中は原則として資金が拘束されます（COZUCHIは途中買取請求に対応）。
リスク③：事業者リスク
運営会社が倒産した場合、投資金額の回収が困難になる可能性があります。上場企業が運営するCREALは、この点で安心感があります。
リスク④：抽選に当たらないリスク
人気ファンドは募集開始直後に完売したり、高倍率の抽選になることがあります。複数のサービスに登録しておくことで、投資機会を増やせます。
不動産クラウドファンディングの始め方
ステップ1：サービスに無料登録
公式サイトから投資家登録（無料）を行います。本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカードなど）が必要です。
ステップ2：ファンドを選ぶ
登録が完了したら、募集中のファンドをチェック。以下のポイントで比較しましょう：
- 想定利回り：年利で比較
- 運用期間：長すぎると資金が拘束される
- 優先劣後比率：劣後出資の割合が高いほど安全
- 物件の立地・種類：都心部の方がリスクは低い
ステップ3：出資する
ファンドに応募し、当選（先着順の場合は申込完了）したら、指定口座に入金します。あとは運用期間終了まで待つだけ。
ステップ4：分配金を受け取る
運用中は定期的（毎月or四半期ごと）に分配金が支払われ、運用期間終了後に元本が返還されます。
J-REITとの違い
不動産クラウドファンディングとJ-REITは似ているようで異なります。
| 比較項目 | 不動産CF | J-REIT |
|---|---|---|
| 最低投資額 | 1円〜1万円 | 数万円〜 |
| 利回り | 2〜10% | 3〜7% |
| 流動性 | 低い（原則途中解約不可） | 高い（いつでも売買可能） |
| 価格変動 | なし（満期まで固定） | あり（日々変動） |
| 元本の安全性 | 優先劣後方式で保護 | 市場価格で変動 |
| 運用期間 | 3ヶ月〜3年 | 無期限 |
価格変動が嫌な人は不動産CF、流動性を重視する人はJ-REITが向いています。
税金について
不動産クラウドファンディングの分配金は雑所得として課税されます。
- 源泉徴収：20.42%（所得税20%＋復興特別所得税0.42%）
- 確定申告：雑所得が20万円を超える場合は確定申告が必要
- 住民税：別途申告が必要な場合あり
※NISAの対象外です。J-REITや投資信託と異なり、非課税口座での運用はできません。
まとめ：不動産クラウドファンディングは少額分散投資の味方
| こんな人に | おすすめサービス |
|---|---|
| 高利回りを狙いたい | COZUCHI、利回り不動産 |
| 安全性を重視したい | CREAL、Funds |
| 超少額から始めたい | Funds（1円〜） |
| 初めての不動産投資 | CREAL |
| 分散投資先を増やしたい | バンカーズ |
不動産クラウドファンディングは、1万円から不動産投資ができ、ほったらかしで運用できる手軽さが魅力です。元本保証ではありませんが、優先劣後方式により投資家の元本が守られやすい仕組みが整っています。
📌 まずは複数のサービスに無料登録して、ファンド情報をチェックしてみましょう。 COZUCHIとCREALの2社に登録しておけば、投資機会を最大化できます。
※本記事は2026年3月時点の情報に基づいて作成しています。投資にはリスクが伴います。投資判断はご自身の責任で行ってください。利回りは想定であり、保証されるものではありません。元本保証ではないことをご理解の上、投資をご検討ください。
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